Ormai è chiaro a tutti che la tecnologia porti con sé benefici e soluzioni che favoriscono lo sviluppo di edifici più avanzati, contribuendo parallelamente a una crescita economica sostenibile. Per conseguire questo obiettivo, è riconosciuto che gli immobili debbano progredire dal punto di vista tecnologico, e la gestione di questo processo è considerata di fondamentale importanza. Nel corso del tempo, si è osservato che gli edifici hanno avuto l'opportunità di integrare la tecnologia nei loro aspetti progettuali e operativi, assumendo così la denominazione di "Smart Building" (edifici intelligenti). Questa evoluzione contribuisce, inoltre, a un aumento della complessità delle strutture e all'esigenza di una specializzazione più approfondita.

Gli edifici sono infrastrutture critiche per le aziende, come affermano diverse fonti:

• Passiamo oltre il 90% della nostra vita in qualche tipo di edificio.
• Gli edifici sono tra i principali generatori di emissioni di CO2 e rappresentano oltre il 40% del consumo elettrico globale. Si stima che il 50% di questo consumo sia sprecato.
• La maggior parte degli occupanti è disposta a contribuire alla creazione di spazi di lavoro e di vita più sostenibili.
• Dal punto di vista delle organizzazioni, in generale, edifici e strutture rappresentano la seconda spesa più grande nei bilanci delle aziende.
• I costi operativi costituiscono più del 70% dei costi totali di proprietà di un edificio nel corso del suo ciclo di vita.
• Prima della pandemia, si stimava che oltre un terzo dello spazio negli uffici fosse sprecato. Dopo la crisi sanitaria, si stima che la percentuale superi il 50%.

Inoltre, viviamo in una "nuova normalità" derivata dall'impatto della pandemia di COVID-19. Per molte aziende, è un nuovo modello che ha messo in primo piano l'importanza della gestione del patrimonio immobiliare e degli asset, e come contenere o ridurre i costi di proprietà e operativi. Tutto ciò mentre si trattiene il talento e si migliora la produttività e l'efficienza della forza lavoro.

Tutti questi aspetti portano i FM ad affrontare questioni chiave da risolvere, come ad esempio:

• Questo edificio o asset dovrebbe essere affittato o di proprietà?
• È necessario costruire una nuova struttura o meglio rinnovarne una esistente?
• Come vengono gestite i servizi itnerni/esterni e la manutenzione dell'edificio?
• Come dovrebbero progredire gli sforzi di sostenibilità?
• Qual è il modo migliore per gestire gli spazi aziendali?
• È possibile rendere l'esperienza dell'utente straordinaria?

Le tecnologie degli "smart building" sono abbondanti e rappresentano strumenti che aiutano i FM a rispondere a queste domande. Tra queste, possiamo menzionare:

1. Sistemi IWMS che supportano, ad esempio, nella simulazione di scenari possibili per decidere se affittare o meno, rinnovare o meno, consentendo di ottenere risparmi finanziari significativi, e che consentono di analizzare e ottimizzare l'uso dell'edificio, fornendo servizi agli occupanti e migliorando la loro esperienza, riducendo i costi generali di utilizzo e proprietà.
2. Sistemi di gestione della manutenzione che aiutano a amministrare e ottimizzare queste attività, riducendo i costi, migliorando la qualità e prolungando la vita e l'investimento degli edifici.
3. Sistemi di gestione ESG che consentono di definire gli obiettivi e il budget di sostenibilità, ottimizzando gli investimenti e rispettando gli obiettivi ESG dell'organizzazione.
4. Sistemi BMS che consentono di monitorare il comportamento dell'edificio, migliorandone la qualità e la sicurezza e ottimizzando i costi come i consumi energetici.
5. Strumenti BIM con cui osservare e ottimizzare la costruzione, riducendo i costi e consentendo di analizzare e simulare cambiamenti e miglioramenti sia nella costruzione che nell'operatività.
6. Sistemi IoT che, insieme ai BMS, consentono di integrare tutte le informazioni dell'edificio e del suo utilizzo, riducendo il consumo energetico, ottenendo risparmi nei cicli di vita delle nuove infrastrutture e riducendo la domanda di spazi.

In base al grado di implementazione e all'uso combinato di queste tecnologie, è possibile ottenere:

1. Riduzione del consumo energetico di oltre il 30%.
2. Risparmi compresi tra il 3% e il 7% nel ciclo di vita delle nuove infrastrutture.
3. Riduzione del 25% dei costi di manutenzione durante il ciclo di vita.
4. Riduzione fino al 50% degli sprechi di spazio.
5. Ridurre i costi operativi degli edifici tra il 15% e il 50i.

Come controparte, la disponibilità di queste tecnologie aumenta la complessità delle installazioni, e per affrontare questo aspetto e ottenere i risultati desiderati, è necessario aumentare le capacità dei team FM, sia in termini di formazione che di composizione. Devono diventare team multidisciplinari: non solo tecnici, ma anche figure di gestione, finanziarie, IT e sociali, al fine di sfruttare queste tecnologie e trasformarle in un elemento differenziante per gli occupanti.